Acquistare una casa mentre è in costruzione consente di seguire la nascita del proprio appartamento. Per vivere questo percorso con serenità è importante conoscere documenti, tempi, obblighi contrattuali e tutele dell’acquirente, con l’assistenza del notaio e dei professionisti di fiducia.
1. Prima della firma: chiedi informazioni verificabili
La scelta non comincia dal compromesso ma dalla documentazione. Richiedi una descrizione chiara dell’unità, le planimetrie, il capitolato, le superfici, le pertinenze, le condizioni economiche e una spiegazione delle tempistiche previste. Controlla quali elementi siano già definitivi e quali dipendano ancora dall’avanzamento del progetto.
È opportuno distinguere il prezzo complessivo dagli eventuali costi accessori e dalle personalizzazioni extra capitolato. Se viene proposta una prenotazione o un accordo iniziale, fai verificare natura, effetti e condizioni di eventuali somme versate: non tutti i moduli hanno le stesse conseguenze giuridiche.
2. Il preliminare: le condizioni da definire chiaramente
Il contratto preliminare identifica le parti, descrive l’immobile e stabilisce i reciproci impegni. Devono risultare comprensibili il prezzo, le modalità di pagamento, le caratteristiche concordate, le scadenze e le condizioni del trasferimento.
Per gli immobili da costruire che rientrano nella disciplina del D.Lgs. 122/2005, come modificato dal 2019, il preliminare deve essere concluso mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata con intervento del notaio e trascrizione. L’applicabilità dipende, fra l’altro, dai soggetti, dallo stato dell’immobile e dal titolo edilizio: va verificata sul caso concreto, non presunta per ogni vendita di un immobile nuovo.
3. Fideiussione: la tutela delle somme versate prima del trasferimento
Quando trova applicazione la normativa sugli immobili da costruire, il costruttore è tenuto a consegnare la fideiussione a garanzia delle somme e degli altri corrispettivi previsti prima del trasferimento della proprietà, secondo le condizioni di legge. È importante comprendere quali versamenti copra, chi sia il garante e in quali casi possa essere escussa.
Il notaio verifica la disciplina applicabile e la documentazione. Prima di effettuare pagamenti, chiedi spiegazioni sul rapporto fra scadenze contrattuali, avanzamento dei lavori e garanzie: un accordo ben scritto è più utile di rassicurazioni generiche.
4. Durante i lavori: personalizzazioni e comunicazione
Una delle opportunità dell’acquisto in costruzione può essere la scelta delle finiture, nei limiti consentiti dal progetto e dallo stato del cantiere. Chiedi quali alternative sono incluse nel capitolato, quali comportano un costo aggiuntivo, quando devono essere confermate e come saranno formalizzate.
Conserva in modo ordinato disegni aggiornati, conferme delle varianti e documentazione dei versamenti. L’andamento effettivo del cantiere può essere influenzato da molte circostanze: verifica come sono disciplinati contrattualmente i tempi e le eventuali modifiche.
5. Al rogito: verifiche, trasferimento e polizza decennale
Prima dell’atto definitivo, il notaio svolge i controlli e le verifiche pertinenti alla compravendita. Nel campo di applicazione delle tutele per immobili da costruire, è prevista la consegna della polizza assicurativa indennitaria decennale postuma, destinata ai danni coperti dalla legge derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi. Non è una garanzia generale contro qualsiasi difetto o spesa manutentiva.
Chiedi inoltre quali documenti saranno consegnati insieme all’immobile e come saranno gestite eventuali osservazioni alla consegna. Un passaggio di proprietà ben preparato è il risultato di verifiche svolte lungo tutto il percorso, non soltanto nell’ultimo giorno.
Sei domande da portare al primo incontro
- Quali elaborati descrivono in modo definitivo l’appartamento?
- Capitolato, prezzo e personalizzazioni sono chiaramente distinti?
- Qual è la sequenza delle scadenze e dei versamenti?
- Quali garanzie sono previste per questo specifico contratto?
- Quando è previsto il rogito e quali condizioni devono essere soddisfatte?
- Chi risponde alle domande durante lavori, consegna e post-vendita?
Tutte le nuove costruzioni hanno automaticamente le stesse garanzie?
No. Le tutele previste per gli immobili da costruire si applicano nei casi individuati dalla legge; la posizione delle parti, il titolo edilizio e la fase del progetto possono essere determinanti. Prima della firma è opportuno far verificare il proprio caso al notaio.
Per la disciplina delle garanzie e del preliminare consulta le guide del Consiglio Nazionale del Notariato: Acquisto in costruzione ↗ e Garanzia preliminare ↗. Questo articolo è informativo e non sostituisce una consulenza notarile sul caso specifico.
